با گسترش زندگی آپارتمانی و افزایش مجتمعهای مسکونی و تجاری در شهرهای ایران، ضرورت تنظیم روابط میان مالکان و استفادهکنندگان از بخشهای اختصاصی و مشاع، بیش از پیش نمایان شده است. در این میان، مدیر ساختمان نقش محوری در ایجاد نظم، تأمین امنیت و حفظ سرمایههای مشترک دارند. قوانین و مقررات از جمله قانون تملک آپارتمانها مصوب 1343 و اصلاحات آن، آییننامۀ اجرایی مصوب 1347 و همچنین رویههای قضایی، چارچوب مشخصی برای وظایف و مسئولیتهای مدیر ساختمان ترسیم کردهاند. آگاهی از این وظایف برای مالکان و ساکنان اهمیت فراوانی دارد، چرا که بیتوجهی به آنها میتواند منشأ اختلافات حقوقی جدی گردد.
در این مقاله به بررسی جایگاه قانونی مدیر ساختمان، وظایف و مسئولیتهای مدنی و کیفری مدیر ساختمان و ضمانت اجراهای مربوط به آنها، حدود اختیارات مدیر و همچنین اقدامات پیشگیرانه و دعاوی این حوزه میپردازیم.
1) جایگاه قانونی مدیر ساختمان
طبق قانون تملک آپارتمانها و آییننامۀ اجرایی آن، در آپارتمانها و محلهای پیشه و سکنایی که مالکین بیش از سه نفر باشند، مجمع عمومی مالکان باید مدیر را از میان خود یا خارج از جمع مالکان انتخاب کند.
انتخاب مدیر به معنای ایجاد یک شخصیت حقوقی مستقل نیست، بلکه مدیر نمایندۀ قانونی مالکان محسوب میشود و وظایف او در حدود تصمیمات مجمع عمومی و قوانین خواهد بود.
2) وظایف اصلی مدیر ساختمان
الف) نگهداری و ادارۀ امور مشترک: قسمتهای مشترک ساختمان طبق قانون مذکور و آییننامه شامل تأسیسات، اسکلت، راهروها، آسانسور، پشتبام، حیاط و سایر بخشهای مشاع است. مدیر موظف است این قسمتها را نگهداری و از آنها حفاظت نماید.
ب) اجرای تصمیمات مجمع عمومی: مدیر مسئول اجرای مصوبات مجمع عمومی مالکان است. تصمیمات مجمع برای کلیۀ مالکین حتی مخالفان لازمالاجرا است و مدیر باید آنها را اجرا کند.
ج) وصول شارژ و هزینههای مشترک: براساس این قانون، مدیر مکلف است سهم هر واحد از هزینههای مشترک را محاسبه و وصول نماید. در صورت امتناع مالک یا استفادهکننده از پرداخت مدیر ساختمان میتواند برای صدور حکم و اجرای آن به دادگاه صالح مراجعه کند.
مطابق قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، رسیدگی به دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال در صلاحیت دادگاه صلح است و دعاوی مازاد بر این نصاب در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی قرار دارد. شورا صرفاً در امر صلح و سازش مداخله میکند و صلاحیت صدور رأی ماهوی ندارد. همچنین تا زمان تشکیل کامل دادگاههای صلح، دادگاه بخش عهدهدار این صلاحیت خواهد بود. بنابراین، دعوای مطالبۀ شارژ بسته به مبلغ آن، در صلاحیت دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی است.
د) انعقاد قراردادهای لازم: مدیر میتواند در راستای نگهداری ساختمان با اشخاص ثالث قرارداد منعقد کند؛ مانند قرارداد سرویس آسانسور، تأسیسات یا خدمات نظافت. این اقدام باید در حدود مصوبات مجمع عمومی و منافع ساختمان باشد.
ه) نمایندگی قانونی در برابر مراجع رسمی: مطابق آییننامه، مدیر نمایندۀ قانونی مجموعه در برابر اشخاص ثالث و مراجع اداری و قضایی است و موظف است در صورت لزوم به نام مالکان اقامۀ دعوا یا دفاع نماید.
3) مسئولیتهای مدنی و کیفری مدیر ساختمان
مدیر ساختمان در برابر مالکان و اشخاص ثالث مسئولیتهای گستردهای دارد که میتوان آنها را به شرح زیر توضیح داد:
الف) مسئولیت مدنی: چنانچه مدیر در انجام وظایف خود قصور یا تقصیر کند و این امر منجر به ورود خسارت شود، در برابر مالکان مسئولیت مدنی خواهد داشت. برای مثال، بیتوجهی به تعمیر پمپ آب یا آسانسور و بروز خسارت ناشی از آن، موجب مسئولیت مدنی مدیر میگردد. این مسئولیت میتواند ناشی از توافق قراردادی (وظایف پذیرفتهشده در مجمع عمومی) یا تقصیر شخصی مدیر باشد.
ب) مسئولیت کیفری: در صورتیکه اهمال یا بیاحتیاطی مدیر منجر به بروز حوادث جانی یا مالی شود، ممکن است مسئولیت کیفری نیز متوجه او گردد. بهعنوان نمونه، عدم ایمنسازی آسانسور که منجر به حادثه شود، میتواند تحت عنوان بیاحتیاطی یا ترک فعل، موضوع مادۀ 616 قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) قرار گیرد، که ضمانت اجرای یک تا سه سال حبس و پرداخت دیه درصورت مطالبۀ زیاندیده یا اولیای دم دارد.
ج) بیمۀ مسئولیت: برای کاهش ریسکهای ناشی از مدیریت، توصیه میشود مدیر ساختمان نسبت به تهیۀ انواع بیمهنامه اقدام نماید؛ از جمله:
بیمۀ مسئولیت مدنی مدیر ساختمان در قبال خسارات وارده به اشخاص ثالث.
بیمۀ آتشسوزی و حوادث ساختمان برای پوشش خسارات ناشی از حریق، انفجار یا بلایای طبیعی.
بیمۀ آسانسور که در صورت بروز حادثه، خسارات احتمالی به افراد را پوشش میدهد.
تهیۀ این بیمهنامهها از الزامات قانونی صریح نیست، اما بهعنوان یک تکلیف اخلاقی و عرفی و در جهت صیانت از حقوق ساکنان، بر عهدۀ مدیر ساختمان نهاده میشود.
د) مسئولیت تضامنی در صورت تعدد مدیران: چنانچه چند مدیران بهعنوان هیئتمدیره انتخاب شوند، مسئولیت آنها در قبال مالکان ممکن است تضامنی تلقی گردد، مگر آنکه وظایف میان آنان بهطور صریح تفکیک شده باشد.
4) حدود اختیارات مدیر ساختمان
مدیر موظف است صرفاً در حدود وظایف قانونی و مصوبات مجمع عمومی اقدام کند و هرگونه تجاوز از این حدود موجب بطلان اقدامات او خواهد بود. بهطور مثال؛ انتقال مالکیت یا واگذاری قسمتهای مشترک بدون تصویب مجمع عمومی فاقد اعتبار است. همچنین تغییر کاربری قسمتهای مشترک نیازمند موافقت همه مالکان است و مدیر حق مداخله در امور اختصاصی مالکین را ندارد.
5) ضمانت اجرای تکالیف مدیر
در صورت قصور یا استنکاف مدیر از انجام وظایف: اولاً، مجمع عمومی میتواند او را عزل و مدیر جدید انتخاب نماید. ثانیاً، هر یک از مالکان میتوانند با مراجعه به دادگاه یا دادگاه صلح، او را ملزم به انجام وظایف قانونی کنند. ثانیاً، در موارد اضطراری، مالکان حق دارند رأساً اقدام به انجام تعمیرات ضروری کنند و هزینههای انجامشده را از صندوق ساختمان یا شخص مدیر مطالبه نمایند.
6) دعاوی مرتبط با وظایف مدیر ساختمان
در عمل، دعاوی گوناگونی در خصوص وظایف مدیر ساختمان در محاکم و مراجع صالح مطرح میشود، از جمله:
• دعوای مطالبۀ شارژ ساختمان علیه مالک یا استفادهکنندۀ ممتنع.
• دعوای الزام مدیر به حسابرسی و ارائۀ گزارش مالی.
• دعوای عزل مدیر بهعلت تخلف یا سوءمدیریت.
• دعوای مسئولیت مدنی ناشی از خسارات بهدلیل قصور یا تقصیر.
نتیجهگیری
مدیر ساختمان در حقوق ایران جایگاهی کلیدی در ادارۀ امور ساختمان دارد و وظایف متعددی از جمله نگهداری قسمتهای مشترک، وصول شارژ، اجرای مصوبات مجمع و نمایندگی قانونی مالکان را بر عهده دارد. قصور او میتواند منجر به مسئولیت مدنی یا حتی کیفری شود. همچنین توصیه میشود با تهیه بیمهنامههای لازم، ریسکهای احتمالی کاهش یابد.
از سوی دیگر، خدمات حقوقی وکیل دادگستری میتواند نقش مهمی در پیشگیری از اختلافات (مانند برگزاری صحیح مجامع عمومی، تنظیم صورتجلسات و مشاوره در قراردادهای مربوط به ساختمان) و نیز در حلاختلافات پس از وقوع (از طریق طرح دعوا یا دفاع مؤثر در مراجع قضایی) ایفا کند. بهرهگیری از مشاوره تخصصی وکیل، ضامن ادارۀ شفاف و مطمئن ساختمان و کاهش تنشهای میان مالکان خواهد بود.
فریبا اقبالی زارچ
فریبا اقبالی زارچ
18 دی 1404