مقدمه

روابط موجر و مستأجر همواره یکی از مسائل مهم حقوقی در کشور ایران بوده است. این روابط از آنجا که مستأجر معمولاً در وضعیت اقتصادی ضعیف‌تری قرار دارد و ملک اجاره‌ای بخش عمده‌ای از زندگی او را تشکیل می‌دهد، تحت قوانین و مقررات خاصی قرار گرفته است.

در این راستا دو قانون مهم روابط موجر و مستأجر یعنی قانون سال 1356 و قانون سال 1376 با هدف ایجاد تعادل میان حقوق موجر و مستأجر و حل مشکلات مختلفی که در این روابط وجود داشت، به تصویب رسیدند.

این مقاله به بررسی حقوق و امتیازات موجر و مستأجر در هریک از این دو قانون، تحلیل تغییرات آن‌ها و بررسی پیش‌زمینه اجتماعی و اقتصادی هر دوره می‌پردازد.

1. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

1-1. شرایط و علت تصویب:

این قانون در شرایطی تصویب شد که اقتصاد ایران در حال تغییرات گسترده بود و دولت به‌دنبال حمایت از طبقات پایین جامعه به‌ویژه مستأجران بود. این قانون به‌ویژه در زمینه حمایت از مستأجران، ویژگی‌هایی داشت که در مقایسه با قوانین قبلی به‌طور قابل توجهی از آن‌ها در برابر مالکین حمایت می‌کرد.

1-2. حقوق و امتیازات مستأجر:

در این قانون، مستأجر به‌طور خاص از حمایت‌های زیادی برخوردار بود که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

-حمایت از مستأجر در برابر اخراج:

طبق این قانون، موجر نمی‌توانست به‌طور یک‌جانبه مستأجر را از ملک خود اخراج کند؛ مگر در شرایط خاصی مانند عدم پرداخت اجاره‌بها یا تخریب ملک.

حتی پس از پایان مدت قرارداد، اگر مستأجر به‌طور مستمر در ملک فعالیت می‌کرد، می‌توانست از آنجا خارج نشود و مستأجر به‌طور مستمر حق اقامت در ملک را داشت.

-حق کسب و پیشه:

طبق مفاد این قانون به‌ویژه مواد 18 و 19، مستأجرانی که در املاک تجاری فعالیت می‌کردند حق داشتند که پس از پایان قرارداد اجاره، مبلغی به‌عنوان «حق کسب و پیشه» از مالک دریافت کنند. این حق به‌طور خاص برای کسانی که کسب‌وکار خود را در محل اجاره‌ای ایجاد کرده بودند و در توسعه آن تأثیر داشتند، پیش‌بینی شده بود.

مفهوم حق کسب و پیشه:

مستأجر نسبت‌به درآمدی که به‌موجب کسب و پیشه در محل مورد اجاره ایجاد کرده و با فعالیت خود جذب مشتری نموده و آن محل را به دیگران با آن کسب و پیشه شناسانده است، حق کسب و پیشه پیدا می‌کرد و می‌توانست در پایان مدت قرارداد، از موجر مبلغی را به‌عنوان ایجاد این ارزش افزوده با عنوان کسب و پیشه دریافت کند.

- عدم امکان افزایش اجاره‌بها:

قانون سال 1356 بر محدودیت‌های شدیدی برای افزایش اجاره‌بها تأکید داشت. طبق ماده 4 این قانون، هرگونه افزایش اجاره‌بها باید با رعایت مقررات این قانون و از طرف دادگاه صورت می‌گرفت و موجر نمی‌توانست به‌طور دلخواه اجاره را افزایش دهد.

1-3. حقوق و امتیازات موجر در قانون 1356:

با اینکه این قانون بیشتر به‌نفع مستأجران تنظیم شده بود، موجر نیز برخی از حقوق را در اختیار داشت که می‌توان به مورد زیر اشاره کرد:

-حق فسخ قرارداد در صورت نقض شروط:

در ماده 14 این قانون، به موارد فسخ اجاره از طرف موجر اشاره شده است. به‌طور مثال، اگر مستأجر به هر دلیلی اجاره‌بها را پرداخت نمی‌کرد یا شرایط قرارداد را رعایت نمی‌کرد، موجر حق داشت قرارداد را فسخ کند و مستأجر را از ملک اخراج نماید.

2. قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376

این قانون با هدف ایجاد تعادل بیشتر بین حقوق موجر و مستأجر به تصویب رسید.

این قانون بیشتر به‌نفع موجران تنظیم شده و با حذف برخی از حمایت‌های ویژه از مستأجران، تلاش کرده است که فضای بیشتری برای موجر فراهم آورد تا در نتیجه‌ی آن، تعادل بیشتری را ایجاد نماید؛ چراکه در راستای اجرای قانون سال 1356، حقوق موجرین مورد تضییع قرار گرفت و چه بسا آن‌ها دیگر نتوانستند از مالی که مالکیت آن را دارند، بهره‌ی کافی را ببرند.

2-1. حقوق و امتیازات مستأجر در قانون 1376:

در این قانون، حمایت‌ها از مستأجر به‌ویژه در زمینه حق کسب و پیشه تغییرات زیادی کرد و بیشتر به‌نفع موجر شد.

2-1-1. حق سرقفلی:

یکی از مهم‌ترین تغییرات قانون سال 1376 در مقایسه با قانون سال 1356، حذف حق کسب و پیشه و معرفی حق سرقفلی بود.

طبق ماده 6 قانون 1376، هرگاه مالک ملکی را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی به‌عنوان حق سرقفلی از مستأجر دریافت نماید.همچنین، مستأجر نیز می‌تواند در اثنای مدت اجاره، برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند؛ مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

این حق به مستأجران اجازه می‌دهد که در صورت تخلیه محل، مبلغی را از موجر دریافت کنند، اما دیگر مانند گذشته مبلغی برای جبران خسارات کسب‌وکار یا هزینه‌های سرمایه‌گذاری خود دریافت نخواهند کرد.

2-1-2. تعیین مدت زمان اجاره:

طبق ماده 2 این قانون، مدت اجاره باید به‌طور شفاف در قرارداد ذکر شود و دو نفر مورد اعتماد نیز به‌عنوان شهود، آن را گواهی کنند و تمدید این مدت تنها با توافق طرفین صورت می‌گیرد.

2-2. حقوق و امتیازات موجر در قانون 1376:

قانون 1376 به‌طور کلی برای موجر امتیازاتی قائل شد که باعث شد مدیریت املاک و اجاره‌ها برای موجرین راحت‌تر شود.

2-2-1. حق افزایش اجاره‌بها:

در قانون سال 1376، موجر حق دارد که اجاره را هر سال یا پس از اتمام مدت اجاره با توجه به نوسانات بازار و قیمت عادله روز افزایش دهد.

2-2-2. اخراج مستأجر:

طبق ماده 3 این قانون، موجر پس از انقضای مدت اجاره، می‌تواند تخلیه عین مستأجره را درخواست کند و هیچ الزامی برای تمدید قرارداد اجاره برای موجر وجود ندارد؛ مگر اینکه خلاف این موضوع در قرارداد طرفین شرط شده باشد.

2-2-3. حق سرقفلی و عدم پرداخت حق کسب و پیشه:

طبق ماده 6 قانون سال 1376، موجر دیگر نیازی به پرداخت مبلغی به‌عنوان حق کسب و پیشه ندارد و مستأجر تنها حق دریافت سرقفلی را دارد که به‌طور معمول مبلغ کمتری است و تنها درصورتی‌که مستأجر در ابتدای قرارداد، حق سرقفلی پرداخت کرده باشد و یا در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود به مالک یا دیگری، تقاضای سرقفلی کند، حق دریافت آن را دارد.

3. تفاوت‌های اساسی میان قانون سال 1356 و سال 1376:

مهم‌ترین تفاوت‌ها میان این دو قانون به شرح زیر است:

1. حذف حق کسب و پیشه:

در قانون سال 1376، حق کسب و پیشه که در قانون سال 1356 برای مستأجران پیش‌بینی شده بود، حذف شد و به‌جای آن، حق سرقفلی جایگزین شد و بدین ترتیب تا حدودی، حقوق و امتیازات هر دو طرف قرارداد اجاره محفوظ ماند.

2. حمایت بیشتر از موجر:

در قانون سال 1376، موجر از امتیازات بیشتری نسبت‌به مستأجر برخوردار شد. از جمله حق افزایش اجاره‌بها و اخراج مستأجر در صورت نقض قرارداد. این امر در مقایسه با قانون سال 1356 که حمایت بیشتری از مستأجران داشت، تغییرات قابل توجهی ایجاد کرده است و این امر منجر شد که مالکین با آسودگی خاطر بیشتری اموالشان را اجاره دهند و همین امر خود باعث رونق بیشتر کسب‌وکارها شد.

3. تعیین مدت زمان اجاره:

در قانون سال 1376، مدت اجاره باید به‌طور شفاف در قرارداد قید شود. در حالی که در قانون سال 1356، مدت زمان اجاره قابل تمدید بود و موجر نمی‌توانست به راحتی مستأجر را اخراج کند و چه بسا سال‌های متمادی و طولانی، ملک در ید مستأجر و ایادی مابعد او قرار داشت و حق مالکیت مالک که جزء کامل‌ترین حقوق می‌باشد، دچار نقص و عیب می‌گردید.

نتیجه‌گیری

در نهایت، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به‌طور کلی به‌نفع مستأجران بود و از آن‌ها در برابر موجران حمایت می‌کرد؛ به‌ویژه با معرفی حق کسب و پیشه.

در مقابل، قانون 1376 با هدف ایجاد توازن بیشتر میان حقوق موجر و مستأجر، حمایت‌های بیش از حد از مستأجران را کاهش داد و امتیازات بیشتری به موجران اعطا کرد. این تغییرات باعث شد که روابط اجاره‌نشینی در ایران به شکلی متعادل‌تر و طبق اصول اقتصادی بیشتر مدیریت شود. اما شاید همچنان نیاز باشد که قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر، این قرارداد پرشمول و پرتکرار و بسیار مبتلابه، مورد بازنگری قرار گیرد؛ چراکه دیده می‌شود هنوز این دو گروه از جامعه در روابط خود دچار مشکلات عدیده‌ای هستند و ضمانت اجرا‌ها شاید تأثیر چندانی در بهبود روابط قراردادی میان موجر و مستأجر نداشته‌اند.

زینب داودی