مقدمه

در حقوق قراردادها، تشخیص قاعده آمره از تکمیلی اهمیت بنیادینی در اعتبار شروط قراردادی دارد. ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 ناظر به رابطه‌ی متقابل تحویل عین مستأجره و استرداد ودیعه یا اسناد تضمینی است. اینکه این ماده آیا مجوزی برای حبس ملک توسط مستأجر تا دریافت ودیعه است یا قاعده‌ای قابل عدول با توافق خصوصی طرفین، موضوع اصلی این نوشتار است. در این نوشتار، به تحلیل ساختار زبانی ماده 4، بررسی فقهی و اصولی ماهیت قواعد آمره و تکمیلی، بررسی نظریات مشورتی و رویه‌های قضایی و نهایتاً پیشنهاد راهکارهای حقوقی و عملی برای کاهش تعارضات در این زمینه می‌پردازیم.

بخش اول: بررسی ساختار زبانی ماده 4

ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر 1376 مقرر می‌دارد:

"درصورتی‌که موجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یادشده باشد، موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت، دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر، اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد."

در این ماده، از واژگان الزام‌آور مانند "باید"، "ممنوع است" یا "الزاماً" استفاده نشده است. این نوع بیان حقوقی، در ادبیات قانون‌گذاری، معمولاً نشانه‌ای از غیرآمره بودن حکم است. در واقع، قانون‌گذار در این ماده وضعیت پیش‌فرض و عرفی را بیان کرده است، نه الزامی که توافق برخلاف آن ممنوع باشد. به‌عبارتی، ساختار زبان ماده ناظر به توصیف وضعیت است تا تحمیل الزام قانونی.

بخش دوم: تحلیل فقهی و اصولی ماهیت قواعد

در فقه و حقوق ایران، قواعد تکمیلی قواعدی هستند که تنها در صورت فقدان توافق خصوصی حاکم می‌شوند. در مقابل، قواعد آمره حتی با توافق طرفین نیز قابل عدول نیستند. بررسی ماده 4 نشان می‌دهد که هیچ عبارت یا اصطلاحی که دلالت بر آمره بودن داشته باشد، در آن به‌کار نرفته و براساس اصول حاکمیت اراده، باید آن را در زمره قواعد تکمیلی دانست.

بخش سوم: نظریات مشورتی در تأیید تکمیلی بودن ماده 4

در نظریه مشورتی شماره 7/1400/195 اداره کل حقوقی قوه قضائیه آمده است:

«با توجه به اطلاق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 که تخلیه عین مستأجره را منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی دانسته است که وفق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است، درصورتی‌که طرفین قرارداد مطابق قانون یادشده عقد اجاره را منعقد نموده باشند و برخلاف ماده 4 آن قانون نیز توافق نکرده باشند، مستأجر می‌تواند تا اخذ ودیعه، سند و یا وجه از موجر، از تخلیه عین مستأجره خودداری کند و موجر مستحق اجرت‌المثل ایام تصرف یا خسارت تأخیر در تخلیه نخواهد بود.»

از این نظریه مشورتی چنین مستفاد می‌شود که:

"درصورتی‌که طرفین قرارداد اجاره برخلاف مفاد ماده 4 قانون موجر و مستأجر 1376 توافق کنند، توافق آنان معتبر است و قابلیت اجرا دارد."

این نظریه مشورتی از آن جهت اهمیت دارد که نشان‌دهنده تفسیر رسمی و معتبر از نهاد قضایی کشور نسبت‌به ماهیت ماده 4 است. این دیدگاه مؤید آن است که ماده یادشده فاقد وصف آمره است.

بخش چهارم: رویه قضایی مؤید قابلیت توافق خلاف

در نشست قضایی مورخ 1399/11/21 هیأت عالی قضایی در بروجن آمده است:

"درصورتی‌که پرداخت ودیعه منوط به تخلیه باشد، مستأجر بدون تخلیه نمی‌تواند آن را مطالبه کند، مگر اینکه طرفین خلاف آن توافق کرده باشند."

این رویه قضایی به‌صراحت نشان می‌دهد که: دادگاه‌ها نیز ماهیت ماده 4 را قابل توافق خلاف دانسته‌اند و در موارد اختلاف، مفاد قرارداد خصوصی را مقدم بر حکم ماده 4 دانسته‌اند.

بخش پنجم: استناد به اصل حاکمیت اراده و ماده 10 قانون مدنی

ماده 10 قانون مدنی ایران مقرر می‌دارد:

"قراردادهای خصوصی نسبت‌به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، درصورتی‌که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است."

از آنجا که ماده 4 هیچ‌گونه منع صریحی برای توافق خلاف در خود ندارد، اصل حاکمیت اراده اقتضا می‌کند که شرط قراردادی در تقدم تخلیه بر استرداد ودیعه معتبر شمرده شود.

بخش ششم: بررسی ادعای مخالفت شرط با نظم عمومی و اخلاق حسنه

گاهی استدلال می‌شود که شروطی از قبیل مشروط کردن استرداد ودیعه به تخلیه، خلاف نظم عمومی یا اخلاق حسنه هستند. در رد این ادعا باید گفت:

- نظم عمومی در نظام حقوقی ایران مفهومی مضیق و مشخص دارد و ناظر به حفظ امنیت، سلامت و حقوق بنیادین عمومی است.

- شروط قراردادی‌ای که به‌نفع نظم و تعهدات قراردادی میان دو شخص حقیقی یا حقوقی باشد، مخالف نظم عمومی تلقی نمی‌شوند.

براساس ماده 975 قانون مدنی، تنها درصورتی از اجرای مفاد قرارداد جلوگیری می‌شود که آشکارا با اخلاق حسنه یا نظم عمومی مغایر باشند. در این مورد خاص، چنین تعارضی محرز نیست.

بخش هفتم: راهکارهای حقوقی و عملی برای کاهش تعارضات ناشی از ماده 4

برای کاهش اختلافات و سوء‌برداشت‌ها پیرامون ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر 1376، پیشنهادهای زیر ارائه می‌شود:

1. درج شرط صریح در قرارداد اجاره مبنی بر تقدم تخلیه یا استرداد ودیعه، متناسب با توافق طرفین، به‌گونه‌ای که هیچ‌گونه ابهامی باقی نماند.

2. استفاده از عبارات حقوقی روشن و بی‌ابهام مانند: "موجر صرفاً پس از تحویل رسمی عین مستأجره و تسویه کامل بدهی‌ها موظف به استرداد ودیعه است."

3. آموزش و اطلاع‌رسانی به عموم مردم و مشاوران املاک درباره مفاد ماده 4 و نحوه نگارش شروط مرتبط در قرارداد.

4. درج بند مستقل در سامانه ثبت قراردادهای املاک مبنی بر تعیین ترتیب اجرای تعهدات در پایان مدت اجاره.

نتیجه‌گیری:

با بررسی ساختار زبانی ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376، نظریه‌های مشورتی، رویه قضایی و اصول فقهی و حقوقی، می‌توان با اطمینان نتیجه گرفت که این ماده در زمره قواعد تکمیلی قرار دارد. طرفین قرارداد می‌توانند با درج شرط صریح، ترتیب متفاوتی برای اجرای تعهدات خود تعیین کنند. این امکان توافق، نه‌تنها با قانون مغایرت ندارد، بلکه در راستای اصل حاکمیت اراده است. تدوین شروط دقیق، ارتقای آگاهی عمومی و بازنگری احتمالی قانون‌گذار می‌تواند به کاهش اختلافات و تفاسیر نادرست از این ماده کمک کند.

امین سیفی