در مواردی که مالکیت ملکی مانند آپارتمان به صورت مشاعی بین چند نفر مشترک است و برخی از شرکا با اجاره یا فروش ملک مخالفت می‌کنند و همچنین تمایلی به خرید سهم سایرین یا فروش سهم خود ندارند، مالک متقاضی می‌تواند از طریق فرآیند قانونی اقدام به فروش ملک کند. در این مقاله، مراحل قانونی برای حل این مسئله به صورت گام‌به‌گام توضیح داده شده است.

1ـ درخواست افراز در اداره ثبت

اولین گام مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و ارائه درخواست افراز است. افراز به معنای تقسیم ملک مشاعی به بخش‌های جداگانه برای هر یک از مالکین است.

اقدامات لازم:

تهیه مدارک مالکیت (سند رسمی مشاعی) و هویتی.

ارائه درخواست کتبی برای افراز به اداره ثبت.

بررسی توسط کارشناس اداره ثبت.

نتیجه بررسی: با توجه به ماهیت آپارتمان‌ها که معمولاً به دلیل ساختار فیزیکی امکان تقسیم فیزیکی ندارند، اداره ثبت پس از بررسی، گواهی عدم امکان افراز صادر می‌کند.

2ـ ابلاغ گواهی عدم امکان افراز

پس از صدور گواهی عدم امکان افراز توسط اداره ثبت، این گواهی به تمام مالکین مشاعی ابلاغ می‌شود. مالکین تا 10 روز از تاریخ ابلاغ فرصت دارند تا به این گواهی اعتراض کنند.

نکته مهم: اگر هیچ اعتراضی در مهلت مقرر ثبت نشود، گواهی قطعی خواهد شد. 

3ـ مراجعه به دادگاه برای درخواست فروش

پس از دریافت گواهی عدم امکان افراز، مالک متقاضی باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کند و درخواست فروش ملک مشاعی را مطرح نماید.

ویژگی‌های درخواست:

نیازی به ارائه دادخواست رسمی نیست.

این درخواست منجر به تشکیل جلسه دادگاه نمی‌شود.

دادگاه با بررسی مدارک (سند مالکیت و گواهی عدم امکان افراز)، دستور فروش صادر می‌کند.

4ـ اجرای دستور فروش از طریق مزایده

پس از صدور دستور فروش توسط دادگاه، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارجاع داده می‌شود. در این مرحله:

ملک از طریق مزایده عمومی به فروش می‌رسد.

فرآیند مزایده تحت نظارت واحد اجرای احکام انجام می‌شود. 

5ـ تقسیم ثمن حاصل از فروش

پس از فروش ملک در مزایده، مبلغ حاصل از فروش (ثمن) بین مالکین مشاعی به نسبت سهم هر یک تقسیم می‌شود. این فرآیند توسط اجرای احکام انجام شده و وجوه به حساب مالکین واریز می‌گردد.

نتیجه‌گیری

در صورتی که شرکای مشاعی با اجاره یا فروش آپارتمان مخالفت کنند و تمایلی به خرید یا فروش سهم خود نداشته باشند، مالک متقاضی می‌تواند با طی مراحل قانونی شامل درخواست افراز، دریافت گواهی عدم امکان افراز و درخواست فروش از دادگاه، اقدام به فروش ملک کند. این فرآیند به مالکین امکان می‌دهد تا حقوق خود را به صورت قانونی پیگیری کرده و سهم خود را از ملک مشاعی دریافت کنند.

فریده امینی آهی دشتی