مقدمه

در سال ۷۶ قانونگذاران جهت رفع معضلات و مشکلات ایجاد شده از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و همچنین به علت تغییرات اساسی در تفکر و ایده‌های حکمرانی و البته شرایط اقتصادی آن زمان تصمیم به نسخ قانون مذکور و بنابراین قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ را به تصویب گذراندند.البته قانونگذار بخشی از قانون ۵۶ را که مربوط به اماکن مسکونی بوده را با قانون مصوب ۶۲ نسخ کرده بود اما مفاد و احکام قانون ۵۶ برای محل های کسب و پیشه تا سال ۷۶ پابرجا و حاکم بودند. 

قانون جدید بازگشت به قانون مادر یعنی قانون مدنی و اصلی ترین موضوعات این قانون حذف حق کسب و پیشه و تجارت، به رسمیت شناختن حق سرقفلی (با تعریفی مغایر با حق کسب و پیشه)، تجویز انتقال مورد اجاره به غیر و پایان اعتبار قرارداد به محض انقضا مدت می باشند.

در این مقاله به آثار حقوقی انتقال عین مستاجره به غیر در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶ پرداخته می شود.

 انتقال موضوع اجاره به غیر در قانون مصوب ۷۶ 

مفهوم قسمت آخر ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ این است که مستاجر حق اجاره مورد اجاره به غیر را بدون رضایت موجر دارا است پس چنانچه موجر بخواهد از وقوع این امر جلوگیری کند باید در ضمن عقد اجاره صراحتاً این حق را از مستاجر بگیرد.

البته سلب حق انتقال به غیر موجب از بین رفتن کل یا جزء سرقفلی نمی‌گردد یعنی اگر مستاجر امتیاز سرقفلی ملک را از موجر گرفته باشد انتقال سرقفلی یا عین مستاجره باعث نمی شود که موجر از پرداخت قیمت روز سرقفلی به موجر معاف گردد. که این مورد هم از تفاوتهای سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد.

گرفتن حق مستاجر بر مبنای نگارش قراردادهای اجاره به سه نحو می‌باشد این بدان معنی است که نوع و نحوه انشا و نگارش شروط در قرارداد دارای آثار حقوقی متفاوتی می‌باشد:

۱- مستاجر اجازه انتقال مورد اجاره را نداشته باشد: در بسیاری از قراردادهای اجاره عباراتی مشابه این مضمون که مستاجر اجازه یا اذن انتقال ندارد، نوشته می شود. در این قراردادها حق مستاجر به صراحت سلب نشده است در نتیجه قرارداد دوم (قرارداد انتقال) صحیح است.

۲- مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط می‌شود: در این قراردادهای اجاره شخصیت و شرایط مستاجر برای موجر دارای اهمیت است و موجر مورد اجاره را به شرطی به مستاجر می‌دهد که مستاجر شخصاً از آن استفاده کند. در این قراردادها نیز حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده است و درصورت انتقال به غیر فقط تخلف از شرط اتفاق افتاده است ولی قرارداد انتقال صحیح و دارای اثر حقوقی است.

۳- حق انتقال به غیر سلب شده باشد: در این صورت مستاجر حق واگذاری و انتقال موضوع اجاره را به دیگری ندارد و در صورت تخلف از این شرط قرارداد دوم باطل است و فاقد اثر حقوقی است.

در موارد اول و دوم قرارداد دوم بدواً صحیح هستند اما به علت تخلف مستاجر از شرط قراردادی حق فسخ قرارداد اول ایجاد می‌شود و موجر می‌تواند با اعمال خیار فسخ، قرارداد اول را فسخ کند. که در اینصورت به علت فسخ و انحلال قرارداد پایه، قرارداد دوم منفسخ و منحل می‌گردد.

اما در مورد سوم که حق مستاجر سلب شده است قرارداد دوم باطل و بلااثر است و تصرفات مستاجر دوم یا همان انتقال گیرنده در عین مستاجره غیرقانونی و غاصبانه می‌باشند. در این مورد حق فسخ برای موجر ایجاد می‌گردد اما اعمال یا عدم اعمال حق فسخ تاثیری در تصرفات مستاجر دوم ندارد یعنی عدم اعمال حق فسخ موجب قانونی شدن قرارداد انتقال یا تصرفات مستاجر دوم نمی‌گردد.

اهمیت این بحث در زمان انقضا قرارداد و همچنین تلف عین مستاجره و مسوولیت مستاجرین می‌باشد.

در صورت انتقال به غیر، حالات متعددی قابلیت بروز را دارند که مختصراً به آنها پرداخته می شود: 

الف) در مواردی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده است اما مستاجر اجازه انتقال به غیر را ندارد یا اجاره به شرط مباشرت مستاجر منعقد شده است: 

 انقضا مدت و دعوای تخلیه 

۱- اگر موجر حق فسخ قرارداد اول را اعمال کند: 

 در این حالت قرارداد دوم منفسخ می‌شود و در صورت عدم تخلیه توسط مستاجر دوم ، موجر می‌تواند با مراجعه به مرجع قضایی (در حال حاضر شورای حل اختلاف و در صورت اجرایی شدن قانون جدید شوراهای حل اختلاف، دادگاه صلح). که البته فسخ قرارداد اول و انفساخ قرارداد دوم نیاز به اثبات در دادگاه حقوقی دارد و ضمن این دعوا یا پس از صدور حکم قطعی در خصوص این دعوا است که می شود تخلیه عین مستاجره را از مرجع قضایی خواست (که در شهرهای بزرگ روندی طولانی مدت دارد).

۲- اگر موجر حق فسخ را اعمال نکند:‌ در این حالت موجر با عدم فسخ قرارداد به نحوی رضایت خود بر تصرفات مستاجر دوم را اعلام نموده است در این حالت موجر پس از انقضا مدت قرارداد اول می تواند تخلیه مورد اجاره را از مراجع قضایی درخواست نماید. (البته فرض این است که مستاجر اول برای مدت باقیمانده از مدت قرارداد اول عین مستاجره را اجاره داده است و نه برای مدتی بیشتر . در آن حالت قرارداد برای مدت باقیمانده صحیح و برای مدت بیشتر فضولی و غیر نافذ خواهد بود).

در این حالت نیز بهتر است که دعوای تخلیه به طرفیت هر دو مستاجر اقامه شود.

 تلف عین اجاره : 

۱- در صورت اعمال حق فسخ:

در این حالت اگر پس از فسخ قرارداد اول و انفساخ قرارداد دوم و عدم تخلیه ملک توسط مستاجرین مال موضوع اجاره تلف شود از آنجا که مستاجرین دیگر امین موجر نیستند و ید امانی ایشان تبدیل به ید ضمانی شده است هر گونه تلف یا نقصان عین مستاجره بر عهده مستاجرین می‌باشد هر چند که ایشان تعدی و تفریطی نسبت به ملک نکرده باشند. 

۲- در صورت عدم اعمال حق فسخ: در این حالت چون تصرفات مستاجر دوم قانونی است بنابراین ید وی همچنان امانی می‌باشد و در صورت تلف یا نقصان مال فقط در حالتی که تعدی و تفریطی نسبت به مال کرده باشند مسوولیت دارد. 

 ب) در موردی که حق مستاجر در انتقال به غیر سلب شده باشد: 

دعوای تخلیه: 

در این حالت چون قرارداد دوم قانونی نیست لذا تصرفات مستاجر دوم نیز قانونی نمی‌باشد و این تصرفات غاصبانه می‌باشند. در چنین شرایطی موجر می‌تواند مستقل از فسخ قرارداد اول، دعوای بطلان قرارداد دوم و خلع ید را علیه مستاجر دوم مطرح کند و به موازات این دعوا دعوای فسخ قرارداد اول را نیز اقامه کند. (فسخ قرارداد اول و بطلان قرارداد دوم ملازمه و تراتبی با هم ندارند) 

تلف عین مستاجره: 

از آنجا که ید متصرف دوم غاصبانه است و قانونی نیست بنابراین هر گونه نقصان و تلف به هر علت و سببی که باشد موجب ضمان و مسئولیت مستاجر دوم است.

نتیجه گیری : 

در قانون مصوب ۷۶ انتقال عین مستاجره به غیر منع قانونی ندارد و صرفاً می‌تواند منع قراردادی داشته باشد یعنی عدم حق انتقال باید در توافقات طرفین تصریح گردد و در صورت سکوت مستاجر می‌تواند مورد اجاره را به غیر انتقال دهد و لزومی ندارد برای این امر رضایت موجر را کسب کند. 

انتقال عین مستاجره و یا حق سرقفلی به غیر در صورت سلب حق انتقال موجب زوال و از بین رفتن حق سرقفلی نمی‌شود و این حق در هر صورت پابرجاست (سرقفلی به معنای اخص کلمه یعنی حقی که با پرداخت وجه سرقفلی به موجر ایجاد می‌شود) 

بهتر است در قرارداد و اجاره نامه عباراتی نوشته شوند که صراحتاً «حق انتقال به غیر» را « سلب » کنند زیرا عباراتی مانند «عدم اجازه مستاجر یا مستاجر نمی‌تواند» دارای بار معنایی سلب حق نیستند و نمی‌توانند دارای همان اثر حقوقی باشند که سلب حق انتقال دارد. (زیرا سلب حق بر خلاف اصل و استثنا است پس باید دقیق و صریح باشد و هر عبارت دیگری که این صراحت و دقت را ندارد به عنوان سلب حق، تفسیر نمی گردد). 

نویسنده: سید علی جزایری